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买房别忘问年限【搜了网】

发布时间:2019-08-20 20:52:44 阅读: 来源:聚合氯化铝厂家

买房 别忘问年限

买房 别忘问年限70年使用权不可能达到———日前,李先生在购买方庄芳城园的尾房时被告知该房屋的使用年限仅剩余59年。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》,住宅用地的使用期限是70年。因此,李先生打电话向本报咨询,这种情况是否合理?他所要买的房子仅有59年使用权是否值得?这种情况在北京是否很普遍?使用权到期后该怎么办?———其实,这一系列问题不仅是李先生所关心的,这些问题也是所有的买房人都要面对的。■买房时你会问使用年限吗就土地使用权问题,记者随机采访了几个买房人。发现绝大多数人在买房时不关心这个问题,有的买房人甚至不知道自己买的房产还存在土地使用年限问题。知道的人也对此漠然置之,“对于大多数买房人来说,70年之后我们都不在这个世界上了。”“先住着再说,想那么远干什么?”“相信政府将来会出台相应的政策解决这一问题。”等等都是现在的买房人对此的看法。记者在了解目前的售楼人员在卖房时,是否会主动向买房人告知房屋土地使用年限时发现,售楼人员基本上都不会向买房人主动告知相关情况。有些售房人员是由于业务水平有限,自己都没有搞清楚房屋土地使用年限问题。有经验的售房人员则对此问题采取回避态度。在买房人自己不主动提该问题的情况下,自己绝对不会主动提及。即使在买房人主动问及该问题的情况下,他们会采取偷换概念的方法来将这一问题敷衍过去。比如,当买房人问及“这套房子的土地使用年限是多久”时,售楼人员会告诉他“住宅的使用年限是70年”。没错,按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》,住宅用地的使用期限是70年。但是买房人要注意的是:不等于你所要买的房也有70年的使用权。■70年使用权是不可能得到的按照相关规定,住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算,70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限,该期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始倒计时。假设,开发商在拿到土地后,没有任何闲置期,马上以最快的速度全力投入开发。按照正常情况,等到买房人入住时,少则两三年,多则三五年。也就是说,没有哪个买房人能享受到70年的使用权,最多也就是60多年。如果再遇到开发商资金不到位,土地出现闲置开发、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰,整个开发销售周期还将延长。如果工程出现停工现象,甚至出现长时间烂尾后转手再开发或者房屋建成长期空置后再出售等情况,那等到买房人入住时也许使用年限只有50多年甚至更短了。 因此,上文提到读者李先生要买的房子仅有59年使用权的情况是正常的。在九十年代初,北京的商品房就开始大量出现了,最集中的两个区域是亚运村和方庄。按照正常情况,这些商品房的使用年限就仅有50多年了。■使用年限离我们很遥远吗也许是,几十年以后的事情谁也说不清。也许有人觉得现在提这个问题有点不现实。但也许你在看了下面这些数据后,想法会有所转变。市城建研究中心近日发布的“北京市商品住房购房对象购房需求抽样调查结果”显示,商品住宅购房对象趋于年轻化。2004年第4季度,商品住宅购房对象以40岁以下为主,占调查人数的63%。年龄在20岁以下、21岁至30岁、31岁至40岁的购房对象所占比重与2004年2季度相比均有不同程度增长;其中,年龄在21岁至30岁之间购房对象所占比重增幅最大,为9.9%。年龄在41岁至50岁之间购房对象所占比重分别比2004年2季度下降了4.1%、7.8%。随着购房人群的不断年轻化,随着医疗水平的不断进步,人们的寿命会不断延长。房子用地使用年限问题也许不再是遥不可及的。如果你在二十几岁就买了仅有五十几年使用权的房子,也许在你古稀之年时,突然有一天有人会来告诉你“您的房子用地使用权已经到期了”。■使用权到期后怎么办据记者向开发商了解,现在的买房人仅有极个别的才会在使用年限的问题上较真。不仅要问使用年限,还要知道到期后会怎么样。遇到这样的买房人,售楼人员也有办法来对付:“谁也说不清几十年以后会怎么样。买不买您快作决定。瞧,后面还有人排队呢。”使用权到期后会怎么样确实不是售楼人员所能解释得清的。按照现行的法律法规,我们在70年后真的会“无家可归”。土地,连同现在的住宅将不再属于我们,除了你的家具、家电外,属于房子的一切东西都可能被无偿“拿走”。胡小南律师告诉记者:“房地产”说的是两个东西,分别是房子和土地。所以,人们买到的是房屋所有权和土地的使用权。其中房屋的所有权是永久的,也就是说,即使过了100年,你的子孙也可以指着房子的砖头说:“这是祖先给我留下的遗产。”但是房屋下面的土地买房人只有使用权。并且根据国家的规定,住宅用地的最长出让年限是70年,工业用地,教育、科技、文化用地的年限是50年,商业、旅游、娱乐的土地出让年限只有40年。到了使用年限,国家会将土地无偿收回。 根据有关资料,我国以现在的方式出让第一块商品房用地是在1987年,当时我国还没有相关的经验和政策可以依据。于是,政府借鉴了香港的做法,把土地的使用年限定为70年,正好可以满足两代人的居住。比如一个人在他成年以后(如25岁),购买住宅地产,那么按照平均的寿命计算,房子大约可以满足两代人。并且,由于当时我国民用住宅主要是砖混结构,从房屋的使用寿命上也是合适的。现在,香港已经出现了土地使用年限超过70年的现象,政府采取的方式是继续将土地租给使用者,收取新的土地使用费用。一般情况下,是会延续土地的使用权。业主拥有土地使用权的优先购买权。但是,根据1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。另据1998年12月27日国务院令第256号发布《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条规定,土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的,由原土地登记机关注销土地登记。依据现行规定,土地部门在土地使用期限结束以后,可以对土地进行任何的改革,包括夷为平地,既不属于国家应急征用,也不属于拆迁补偿,而是按照土地使用权的协议规定,无偿取得你持有“永久所有权”的房屋。也就是,父辈几十年的积累买下的房屋也许到了子孙面前只是一堆瓦砾,而没有任何补偿。就此,记者电话采访了北京市土地整理储备中心李小姐。据她介绍,到目前为止还没有任何一块土地涉及到期问题,因此具体到期后会如何处置还没有先例。但是,十届人大二次会议通过的宪法修正案,对于保护私有财产进行了重要的修改:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用,并给予补偿。”随着政策法规的完善,宪法所规定的对于私有财产的保护将会在具体的立法、法规修订中得以体现。我们有理由相信,五十年时间我们可以等到一部清晰合理的法律明确使用权到期后我们该怎么办。■使用年限问题逐步浮出水面据记者了解,在外地已经出现了这样的案例:由于开发商在卖房时没有明示使用年限问题,买房人在买房后才发现使用年限大幅“缩水”而将开发商告上法庭。原因除了开发商没有明示使用年限外,还将所交纳的70年使用权的土地出让金全部摊到了房价中。购房人花了70年的钱得到的却不是70年使用权的房子。在北京记者还没有发现这样的案例,但同样的所有售楼处的销售人员都不会主动告知买房人使用年限问题。而且到目前为止还没有在任何一个楼盘的宣传推广中发现有关使用年限的信息。但结果是相同的:买房人花了70年的钱得不到70年使用权的房子。因此,有的买房人提出应在房价中扣减相应的使用年限不足70年的部分。一位业主给记者算了一笔账:如果使用年限减少三年,100平方米的房子按每月2000元租金算,三年就少收72000元租金。这部分损失应由谁来补偿呢?为此,记者采访了一位开发商,他给出的解释是:比如三年前拿来的地,业主入住时只有67年的使用权,按道理应在房价中给业主扣减三年的土地出让金。但三年前土地出让金的价格到今天可能已经涨了一倍,如果按目前的价格来算67年的使用权,也许业主还得多掏钱呢。因为土地出让价格是市场决定的。但不论如何算,使用年限都是房地产价格评估中的一项重要指标。毕竟建筑物本身增值的可能性不大,都在随着岁月在不断地折旧中贬值。真正能增值的是土地本身。随着时间的推移,房屋用地使用期问题也将愈来愈受到普遍关注。因此,有专家也提出实行土地使用费分摊制,即以年度为计费单位,开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用,这将意味着购房者只承担自己实际使用年限的那部分费用。对于这个提议,目前也存在相当大的争论之中。链接中国的土地出让使用年限分别有如下几种:1.居宅用地(也就是人们常说的商品房用地)。全国统一执行的土地使用年限为70年。2.工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)。全国统一执行的土地使用年限为50年。3.教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。4.商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。5.其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

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