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【资讯】瑞银楼市区域分化加剧首选5股

发布时间:2020-10-17 01:22:48 阅读: 来源:聚合氯化铝厂家

瑞银:楼市区域分化加剧 首选5股

瑞银:楼市区域分化加剧 首选5股

沪深两市股指低开,沪指低开震荡盘整,最低下探3277.09点,午后在券商、机场航运、福建自贸区等板块带动下一度翻红,站上3300点,最高上探3309.92点,深成指低开震荡走高,创业板高开高走,大涨逾50点重新站上2000点,再创历史新高。  瑞银今日发布房地产行业研报指出,2015年房地产市场开局不利,土地市场继续冷却,楼市区域分化进一步加剧,一线城市住宅土地市场火热,二三线城市土地市场寒冷,该行预计2015年土地市场恐难以复苏,首选二线占比大的开发商,看好招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展和滨江集团,评级均为买入。

瑞银指出,去年302个城市土地出让金在连续5年增长过后首次出现下滑,自2008年以来,连续5年增长后在2013年达到历史最高值41663亿元,14年由于房地产市场低迷及库存的高企,土地出让金同比大幅下滑,全年拿地金额为27163亿,虽下滑35%,但仅略低于11年和12年。若只从成交金额角度看,14年的土地市场可以看作是从13年的狂热中的冷却,远未冰冻。但2014年土地成交建筑面积同比下滑43%,为28.5亿平米,远低于11-13年的水平,显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致,不再大量囤积土地。  2015年前两月,302城市土地出让金整体同比下滑48%,成交建筑面积整体同比下滑42%,土地市场开局依然不利,如果这种情况延续,预计地方政府收入将受到重大影响。但如货币政策持续宽松,使住宅销售复苏,则土地市场有望滞后回暖。15年前2月土地出让金继续下滑  从分线城市角度看,楼市区域分化进一步加剧,一线城市住宅土地市场火热,二三线城市土地市场寒冷。  尽管2014年全国住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑,但一线城市住宅出让金却同比上升26%,成交面积下滑19%,成交楼板均价大涨55%至1.17万元/平米,各路开发商对一线城市一致看好,大量涌入。  而二线城市住宅土地出让金及成交面积分别同比下滑31%和35%,三线城市住宅土地出让金及成交面积分别同比下滑50%和52%,住宅供给过剩问题已经开始倒逼二三线城市土地市场。  根据分析,瑞银认为各线城市遇到的难题不一,一线城市是毛利率降低的问题,而二线及以下是销售周转的问题,但不变的是土地成本占比持续提升,目前全国该指标约24%,一线城市超过30%,二线城市约28%,三线及以下为18%。  单独看一线城市,近4年住宅楼板价占比住宅销售价格上升迅速。上海、北京和广州2014年该项指标分别为32%、45%和59%,广州住宅销售均价目前远低于北京和上海,土地价格的快速上涨或许代表开发商判断广州房价未来可能有较大涨幅,所以提前抢购土地。  瑞银不无担忧的表示,在2009-2014年间全国住宅销售面积总和为59.5亿平米,而出让的住宅建筑面积总和至少为96.7亿平米,经测算,目前全国开发商在手可售住宅面积约37.2亿平米,约可供销售3.5年,除一线城市土地外,开发商整体在手土地充足,预计2015年全国土地市场仍难复苏。  因一线城市土地价格昂贵,考验开发商精准拿地能力,且如房价无大幅上涨,未来可持续性差,而三线地价便宜,但库存仍过高,对开发商销售和开发能力要求很高。瑞银首选5股  基于此,瑞银目前首选布局二线城市占比大的开发商,招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展和滨江集团。

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